房
中介
交易流程。抓细节。
资金明细：每一笔钱。
交易流程和资金明细需要结合到一张图里面，以及交易地点。
合同提前模板。（补充协议）
约谈必看房产证。
租房
需求：2月底打算入住，估计住3月到半年。唐延路附近，独卫或单间都可以，预算1100以内。
中华世纪城
丹枫国际
恬静园
海佳云顶
融侨城
牡丹庄园
黄金嘉园
鸿锦城罗曼尼
保利双水磨小区
时代风尚小区
买房小区
天朗大兴郡蔚蓝悦城
华远君城
唐樾六和坊
天朗莱茵小城
中航华府
需求
房子需求
时间规划：2023年6月份之前买到房。
学区房，日后经济好了买。
交通：1小时内。
注重：房屋品质，和居住品质。
开发商：知名
需求1
- 地段：北面未央路，凤城路即可，这个没有限制太死。经开北和南都行。
- 预算：总价160-175w左右。
- 房龄：次新房，5年内重点考虑。
- 户型：小三室(打算一间做书房)一厅一卫，100平米以内最好，带阳台，明厨明卫(或暗卫)，朝南。
- 产权：必须满二，不满二不考虑。
- 开发商：尽量知名，实力强，楼栋多的大盘（至少楼栋>=3）优先考虑。
- 交通：地铁在周围1公里差不多都可以。
- 停车场：人车分流，地下停车场。
- 层高：中间偏上，偏下即可，不要顶层和底层，不临街。
- 装修：简装或精装，可以直接入住得（重要）。
需求2
- 地段：城六区，雁塔区，优先高新，曲江。
- 预算：总价200w左右。
- 房龄：次新房，10年内重点考虑。
- 户型：小三室，100平米以内最好，带阳台，明厨明卫(或暗卫)，朝南。
- 产权：必须满二，不满二不考虑。
- 开发商：尽量知名，实力强，楼栋多的大盘（至少楼栋>=3）优先考虑。
- 交通：地铁在周围1公里差不多都可以。
- 停车场：人车分流，地下停车场。
- 层高：中间偏上，偏下即可，不要顶层和底层，不临街。
- 装修：简装或精装，可以直接入住得（重要）。
个人情况
思考：合理的负债是一种基于机会成本的套利。（低成本拿钱，放到 收益更高 的地方）
- 公积金缴存基数30300. 全走公积金65w贷款。实际支付总房价-65。
- 等额本金公积金65w贷款20年，利息22.3w，月供平均：3637元，提前还。公积金：自由还款 商贷：等额本金+固定利率。
- 组合贷：首付40%-50%，公积金65w+商贷20w。
问题
- 无证房子与上学关系？
房户一致 一类户 有户无房 二类户 有房无户 三类户 无房无户 四类户
学区范围内学校优先一类户，一类户招不满名额给到二类户以此类推。
业主取得房产证时间？
网站
通用问题
做低网签价的利弊？
网签的最低价呢——纳税指导价。过户指导价是由当地的地税部门决定的。
限购之后，如何买房最机智
https://www.ximalaya.com/album/7523655
市场信号。
基本逻辑：土地国有，产权70。
市场恐慌情绪，官方驾驭能力不足。
不是真实居住，就要非常谨慎。
不动产流动性差。变现较慢。
期房：只买不住，直接卖。
住一套：可投资性资产，优质不动产。
不要唯地段论：改善型需求房源，隔壁差很多。产品品质也很重要。
换手率，供需比，成交周期，价格走势（成交价/挂牌价）
资金预案，临时周转。支付周期尽可能长一些。
买房需要技术含量？
看地段：有购物中心，有地铁，有龙头企业。
看产品：买主流面积段（好卖），买房价平均值。
更精妙解释系统。
知乎 徐斌：买个好房子
合同是谈出来的，一定是谈一条，写一条。
一旦你认识到风险在哪里，风险就离你而去了。
朝向： 1.南北>东西 2.金角(东南)>银角(西南)>铜角(东北)>铁角(西北) 3.单一朝向：南(阳面)>东(东照)>西(西照)>北(阴面)
中介费拆分：2.5% 的信息服务费、0.5% 的代书费、0.4% 的按揭佣金、0.4% 的过户佣金。
中介费 1.5% 大人精 中介费 2% 普通人精 中介费 2.5% 一般人 中介费 3% 大好人 中介费 3% 以上 傻子 中介费 1.5% 以下 狐狸精
房屋交易不成退中介费，交易不成的概念是什么？
每晚一天迁出户口就要赔偿500元。
二手房的标价是业主到手价格。这不是法律规定，是一种交易惯例，而且是法院不完全认可的交易习惯。
二手房避税，是做低网签的交易价格来避税。（如何做低网签价？）
第一次见面要做几件事：
- 搞清楚业主的工作单位。
- 看房本：看产权性质：商品房还是经济适用房； 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；看房主姓名、身份证号；看抵押情况；看共有情况； 看房本上的建筑面积和套内建筑面积； 看房产证上的图纸和实际是否一致；物业清单看看每个月大概多少钱。各种费用，最好带过来。
- 如果第一次见面前没有机会看房：感受一下各个房间的噪音；问清楚那些墙是不是承重墙；观察一下是否有明显的漏水痕迹；感受一下室内采光。
- 见到所有业主：如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；
- 全过程录音。
没有耐心的人，就只能亏钱。 而双方皆有耐心，就变成比体力，看谁先崩溃，看谁先熬不住。
二手房合同是点，不是流程： 买房合同中最重要的交易顺序、时间，范本合同里一般没有特别详细的约定——整个交易流程下来，先干什么，后干什么，哪天去贷款，贷不下来怎么办， 什么时间过户， 先交房还是先过户，这些一般在范本合同里面都只是提一两个点，而不是一个流程，这就导致二手房合同的交易流程特别乱， 因此很多时间都要推理。
补充协议都写什么？补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于：
- 业主有完全处置房屋的授权
- 完整的交易流程（大部分一样，但是个性化不一样）
- 资金监管
- 如何解押
- 税费的承担
- 意外发生的解决方案
- 户口的迁出
好的合同不一定是越长越好，而是怎么对自己有利怎么好。有的时候合同越短对自己越有利，就想办法让合同变短。
填平原则
首付款必须要资金监管。
法律并没有规定，先交房还是先过户。都可以。能早点交房就应该早点。
商住房有三个关键点：土地年限、公摊、产证。
只要是房本上有的都是合法的，而基本上房本上没有的，开发商说送的，基本都是违法的、没有产权的。
为了能够让业主开开心心地得到服务把房源交给中介，中介宁可让购房人承担所有费用，就必须修改这个条款。 修改条款的补充协议正是由中介起草的那份，其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。
购房人面对业主毁约该怎么办？ 分为三步：
- 给律师打电话来律所面谈；
- 尽快起诉保全房子；
- 打赢官司，强制过户。
赔钱吗？违约金约定了20%能赔到么？ 这个方向错了，说明你就不懂法，没经验。违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便完全支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题， 房款被拿在业主手里，导致购房人错过了购房时机。
广大购房人一般不了解，除了要求定金罚则「赔双倍」，合同约定违约金以外，合同法还规定了一种明确具体的违约责任：继续履行合同的违约责任。 通过要求对方承担「继续履行」的违约责任，购房人可以打赢官司，让法院把房子「判给购房人」。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。 如果不执行法院判决，就可以强制执行，单方过户。
徐斌：劳动人民购房指南
产权
过户政策：有些支持”带押过户“
保障性住房:地方推出，而不是中央提出的。
回迁房：能不能交易取决于回迁房限制：大产权，小产权，保障性住房。
小产权/大产权
商品房和存量房。
小产权本质就是租房子，以租代售。虽然是卖，法律意义是租。因为卖不了，没有产权，也过户不了。也就是使用权转让。
五证：
使用权转让：租。
以租代售：因为卖不了，没办法过户。
提高风险意识，降低购房成本。
商品房和二手房
商品房纠纷：烂尾楼、质量纠纷、销售欺诈、延期交房、规划变更。和开发商关系很大。
二手房纠纷：买家告卖家（下跌）、卖家告买家（上涨）。
买商品房不如买二手房。处房情节不可有。
三岁小房子，五岁小房子谁区别大？房子不会像人一样那么快。
买二手房要比买商品房安全。
面积、价格、位置、朝向、交通、楼层、户型，房价的走势
飘窗在国外不流行。
买商品房是技术含量更高，但是风险也更大。所有的问题全部都是虚拟世界的。
新房：开发商不盖房子，开发商不负责施工，施工方不搞开发。房子好不好， 质量好不好，一半是开发商决定的，一半是施工方决定的。
新房：开发商，施工方，物业公司（开发商的口碑、物业公司的口碑和施工方的口碑）
商品房问题看不到，都是虚拟的。
光耀集团破产，全国项目都烂尾了。大品牌，央企，国企，烂尾楼概率大大降低。
施工方之前还有哪些作品？
买商品房时候物业纠纷判断看物业公司。
杠杆买房，多杠少杠区别不大。
先不要中介看房，先自己看看。主观感受发现很多问题。
价格并不能直观的反映这个房子真正的品质。小区真正的品质会决定在三十年以后，二十年以后这个房子的价值。
北京商住房价格没涨上去，价值主要来自出租。
限购一般都是限住宅，商住房不限购。商住房公摊面积大，得房率低。
不要贪便宜。
商住房和小产权房
商住房公摊面积大，得房率低。套内建筑面积可能和住宅公司差不多了，没有燃气，商水商电。
没有开发之前就有城市规划。
商住房设计和宿舍一样。一排过去了。
开发商自己改造，会给政府带来问题。
小产权房也分为很多种，法律禁止交易的，用于集体土地开发的房子。
耕地开发房子。别墅。种粮食的地不让盖地。
第四节：学区房
学区划分不买新房。
户籍制度和司法体系，前户主不迁走，孩子进不去，一天500块钱。
商住房较差。
房子好：学区，豪宅。
房虫
楼王
售后包租不买。
租售比跑赢保本保息产品。
不动产理财投资。
商铺留给孩子。专家（房虫）才能买，
漏水基本原理：哪里有水，漏哪里。
商改住，国内禁止游泳池。不要临街，通风良好。
容积率：一平方米盖多少平米房子。
好中介
跳单：买卖不经过中介。
靠谱中介比业务还重要。
买房买到被法院查封房子，中介公司没有调查清楚。大中介会赔偿损失。
钱不能给中介个人，而是公司。
我们首先是根据小区选合作的中介。
中介：人家服务比你好价格比你便宜。
诚实，诚信。
法律允许多个中介，最低价，别人也有这套房源，我就回去别人那里。看房单不能签约。
看房单；不管成交没，都要交中介费。
中介公司专业，不一定专业，但是应该很专业。
买到手总共花多少钱？从现在开始买，什么时候到手？筹集资金，导致合同约定周期太短了。
涉及到合同问题比较严谨。可左可右，对你有利，对你无利，不要认为中介有义务对你好，
小区配套如何选？
思路：男女工作地方画线。
城市板块。
影响价格因素：社区质量，房子质量。
如何判断社区质量？
贵的结构要素是什么？
人车分流：人需要管理车才会停到地下。
人车分流 没有人怎么分流？如果人车分流的小区不能通过管理实现车全去地下，这个房子就不够好。
地下车库：地下车库是最好的观察一个小区房屋建筑质量的位置。看一个小区他质量好不好，你先看它的地下车库好不好。
发动车涉水险不是强制险。
看地下室的墙面：就知道这个小区到底有没有管理。
小区外面车很多：没停车位，有但是停不了。
某个小区楼王是什么（户型最大、单价最贵、总价最高的房源）。
地下室有人住不好。
绿化是很便宜的。
小区外立面。
这广告牌位置越高，这楼盘越烂。
选楼。小区至少看3-5趟。
临街差价很大：房子质量，学区等等。
小区中意看3-5次。户型没有房源。让中介留意，出来后可以告诉你。
小区封闭：开车直接进（3），开车商量进（4），开车不让进（5）
地下车库是最好的观察一个小区房屋建筑质量的位置。
夫妻签约
不要用自己的钱给别人买房。非常基本的原则。
婚前买房：分手了（附条件赠予），自己钱双方名字（是不是婚房？）
婚后买房：
婚后一个人还贷也按照两个人对半吗？
婚前付首付，婚后一个人还贷，离婚后房产如何分割？婚前付首付，婚后两个人还贷，离婚后房产如何分割？
法律问题：http://www.nkjx.gov.cn/nkqxxgk/nk1279/202201/b621caf63834418d9f3f224c4b061595.shtml
买房是安全感。先交钱先买房。交易过程：先出钱还是先交货问题。婚前买房先出钱后交货。
买房策略：婚前or婚后。对等思路。
女方主导房屋交易，首付出一点。一起买房。
家庭考虑：婚姻长久。
买卖交易原则：先付钱还是先交货。
销售承诺
逾期交房正常：但是交付标准是什么？交付标准严格的开发商好。
商改住：办不了房产证。政府竣工验收时候。
交房标准约定不一定一样。 违约金问题。
装修都是9A级标准，不靠谱。
在商品房里面，买房的时候，送的东西，大部分产权都不属于开发商。属于开发商的产权，基本上就不会送了，都要卖。
小区下面是居委会，楼栋不好。
收集足够多信息，假设销售是假的，假的都能接受，那肯定不会后悔。
小区封闭很重要。
签合同
新房合同是开发商合同，二手房是
二手房做功课，否则中介让你签什么是什么。
签合同要提前要求，让中介落实起来，而不是现场签，对方可能不看。
对买卖家有利的条款，
要提前想好合同，以及补充协议怎么签。然后再去签。
有抵押和没抵押房子落户不同，必须体现在合同里面。
用首付还抵押贷款，万一不还呢？
贷款没还清，没办法过户的。
收房，过户没有必然顺序。
买家：过户前付的越少越好。过完户，才有尾款。
什么时候付钱，什么时候过户，必须约定清楚，过户时间必须约定。
尾款是银行发钱，合同必须认真研究。
违约责任其实是所有合同的重点。必须重点研究。
过户之后才银行发贷款。
尾款：银行放款不约定，对买家有利。
合同最有技术含量时候，中介不好好写，最没技术含量，交房，写的最多。水电费，空调，家具约定非常清楚才行。
合同约定的苛刻些。
大家都希望签一个对自己有利的合同，占据谈判的主导地位，占据以后再过户整个过户流程中的主导地位。
买家肯定有他对自己有利的条款，卖家也有对卖家有利的条款
最佳的策略都是前期不要全部都交给业主。
定金多，业主违约成本高，定金低，购房者违约成本低。
解抵押时间是什么时候，如果不解抵押怎么办？
如果从业主的角度讲，你就要约定，如果假设银行不能及时发钱，买家有没有义务垫资？如果不垫资，买家承担什么违约金？反过 来从买家的角度讲，银行什么时候发钱，如果不约定，对买家是非常有利。
过户前提是解抵押。
合同的价格约定低了之后，网签那个价格也就低下去了。
违约责任：甲方三件事，付款、付款、付款。乙方三件事，过户、办户口、交房
把合同约定得苛刻一些，对你往往都是有好处的。
物业公司
小区有没有业委会？小区监控？
买房子等于给自己买一个圈子。
我们最大的问题是不知道风险在哪里。
徐斌：买房躲坑十大秘籍
户口迁出。违约金。日万分之五。钱逼业主迁走。买卖方合同不一样，范本合同，范本合同想不到的在补充协议里面。
补充协议：https://www.loupan.com/bk/24119.html 过户时间，费用拖欠，户口期限，法律效力
中介很多提前打勾了，合同越快，法律角度不专业，合同越快，对条款思考越少。保障自己交易安全，假象自己像律师一样。
中介有自定义的范本协议，补充协议，每一个都优缺点。目的是促成交易，中介服务没有保护法律风险义务。他们不一定专业。不能相信，要小心，仔仔细细看合同。
中介画横线地方，必须仔细看。中介没有把情况告诉你，为了促进交易。
解抵押：银行为了自己利益，需要房子抵押，房子抵押。你有房产证，银行有他项权证，你在交易前必须还清银行的钱。房贷还清后需要处理他项权证。
中介公司：居间服务。
上家没有能力提前还贷，通过中介公司偿还贷款，如果不提，中介公司不会提。
设施不全面：周围有空地，一栋楼房子视野最好，不会被其他楼遮挡，但是有可能是墓地房。或者停车场。
开发商吹牛不能算骗。9A精装。
售楼小姐：把你从理性变成了感性的过程。买房合同要公示，随时可以看。百米大道宣传不会写在合同里面，就不靠谱。唯一靠谱的就是合同。
我觉得A比你这里好，让B说A不好。城市规划，到20年的。建设用地规划。墓景房。空地必须要问：规划。商超比停车场好，停车场好比墓地好。
没有房产证的房子禁止买。没有房产证的合同无效。没有房产证房子是合法的。
不愿成为买房专家，只愿不成买房输家。买房风险系统意识，不求成为房产专家
一房二卖。多卖。
商铺经营失败，卖不了，组不了，不像房子一样。
售后包租。
合同价和网签价不一样。网签价越高，贷款越多。过户，网签价越低，税越少。（网签价不能低于政府指导价）。避税不合法。
契税发票给买家，个税和增值税发票给卖家。买房基本法律。所有中介软肋，行业潜规则，吊销中介资格。
买家替卖房提供税费（个税和增值税）。市场波动，利用漏洞。尽量少避税。
看似房产律师，实际也是婚姻律师。
赠予的撤销权。
重要交易：先有契约。写在女生名下，会有先冒失。
卢俊购房私藏技巧
多和房东聊。碰壁失败。
二手房首付，首付到达时间因素，碰壁准备。心态要好，留充裕时间，留失败时间。充分谈判。
什么时候首付，什么时候交房。
非常适合要求，赶紧做好决策，身上带现金，看的合适立马定金。不要和中介闹得很僵，好房源会告诉你。
争取每一环节得利益。每一环都很重要。
通货膨胀时代，多贷款。
税费，中介，不能贷款。
房产证产生契税，和面积有关系。140非普通住宅。
5.65% 增值税。
国家规定，上海中介费2%左右。互联网中介竞争，低佣金模式，互联网中介房源可能没有实体中介费。写中介的协议。写纸条也可以。证据保护自己。
做低总价，来避税。合同价可以做低。
房子是唯一贷款能买的30年的，用好这个福利。首付多些，留点钱。
酒店式公寓：税费很多。
卖家来说，签较低合同价时候，必须先拿到差价的钱。
什么是靠谱的中介？实体中介，个人中介。小区门口的聊。找强势的人。
虚构假的房子，假房源试下。
聊需求问的多，而不是功利心很强的需求。替业主考虑。
如果非常想成交，那么可能不太好。
如果我有50w首付，但是只有45w，该怎么办谈到比较好呢？中介费需要用协议，留下书面证据，少一个点。
中介灵活应对。佣金点数明确下来。
坦诚但是不表现非买状态。
中介可以找到贷款公司利率低。银行也有竞争。
收入证明，中介也可以帮忙开。
付了中介费，要帮我争取更大利益。更多是好房源出来及时告诉我。
门店实体：中介较好。
德科地产
二线四小龙。
中央和地方关系。
吃甘蔗吃中断。
资金流动性由国家调控，而不是地方政府。
每一轮房价上涨在每个房子涨价不一样。
置换。
地段，地段，还是地段（未必很成立）。地段占比会逐渐降低，房子本身好坏，服务好坏等。
90平米：户型精细化，两房，三房等。
调控周期带来房价周期。
因城施策。
70年住宅未来怎么办？现在还没有解决方案。
房价上涨本质：流动性+供需。
京沪深----长线投资价值不用怀疑。广州是二线房价。
一直涨不可能，但会下调，下调之后会继续涨。
涨幅会有，收益有限。
县城买房逻辑：第二贵逻辑。性价比更好。
大牌商业选址眼光。一般有地铁。
二手房套现：时间成本，机会成本。
家庭资产负债率。
买房子就不是一件舒服的事情。