合同看的不够仔细

看关键点，责任和权利对等。

没有争取到有利于买方的合同

虽然谈了很多，细节确认了很多，但是其实并没有签一个买房合同

违约责任不明确

风险规避，首先要知道可能得风险。

价格谈的不够坚定

心理战。

中介费还可以再低

开口3%，谈到2.85%，实际2.5%。可以找小中介。

家居留什么没有仔细确认

需要写到合同上。

首付交的太早

等业主解完抵押在交，几十万存短期/余额宝也有不少利息。

其余整理

交易方式：自行成交，中介成交，

买房流程：市公积金，省公积金，全款

谈价时间：和业主砍价，中介费，

贷款手续费：可以不交，打贝壳中介。

拆解合同思路：数字，违约事项。

案例分析：

买：全款，纯公积金，组合贷

卖：徐乐

商贷提前还款方式，时间，金额等。是否可以缩短期限，或者是缩短金额。一年内可以提前还。

公积金贷款提前还款方式，时间，金额等，是否可以缩短期限，或者是缩短金额。半年内可以提前还。

贝壳品质监督：10106188

梳理合同的专业术语

面签需要资料？

客户：身份证，户口本，银行卡，收入证明，流水，公积金异地缴存证明跟明细，私章

业主：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，银行卡，房产证

双方都需要带原件。

过户需要资料？

挂综合号，早点排队。

买方（未婚）：上证人到场

1.上证人身份证原件

2.上证人户口本原件➕复印件（本人页）

3.储蓄卡（刷税费）

抽号前

买方提前在i西安app下载打印住房查询（必须24小时以内的），并且把查询过程录屏保存

或者在二楼55 56号窗口或者门口自助机打住房情况查询

注意:查看客户户口本的证件号是否🈶变更，🈶变更要提供身份证变更证明原件

查看户口本是否有撕页，撕页要盖派出所章子方可

【买方是否符合以下身份的两点前即可在“29号窗口”抽优先号】

老（80岁以上）、四级以上残疾、军人、退役军人、消防人员

卖方产证一人：产证人到场

1、产权人身份证

2、房产证（➕房本复印件一份）

3、契税票（房本满二不用带，房改房性质也不用带）

4、银行卡（缴税）

⚠️：产证人一人来，窗口问有无共有人，一定要说没有，不然无法正常过户

卖方在2楼55 56 60窗口或者门口自助机打登记簿一份

注意:业主房本通过继承、赠与、析产、判决、变更等取得的，还需要再二楼55 56 60打换证资料

【上证人符合以下条件的两点前即可在“29号窗口”抽优先号】

老（80岁以上）、四级以上残疾、军人、退役军人、消防人员

三方无责解约最具杀伤力。

先签中介合同，在签买卖合同。防止到了后面容易妥协。

限购限售

他项权利证

抵押贷款

居住权

违约责任：

甲：房屋权利，逾期交付

乙：逾期付款，逾期产权转移

多接触几个中介，小，大可以多认识下。

网签需要资料：

刷首付第一次去了房管局二楼，没有光大银行，所以去了西安分行。

面签需要资料：

过户：可以提前排队。综合号，72号，排到了下午3点半，跑腿可以排队，买方房屋报告：24小时以内的。

过户需要资料

合同签订时间

解抵押提交一次性还清时间（申请解压时间）

注销抵押登记时间（撤压时间）

定金时间

首付时间：可以不是面签当天。

网签时间

资金监管账户开通时间

物业交割时间

银行提交资料时间（面签时间）

银行放款时间

缴税时间

房屋交付时间

网签时间

迁户口时间

贷款需要首付凭证

我的购房时间点：

合同签订时间 2023-02-27

备案时间：2023-03-13

购审时间：2023-03-03

面签时间：2023-03-13

资金监管协议时间：2023-03-13

业主申请撤压时间：2023-03-13

首付时间：2023-03-15

业主撤押时间：2023-04-04

银行贷款资料提交时间：2023-04-09（以为提交了，实际上缺资料，银行经理也没说，管家也没说，拖到了04-14号）

实际提交时间：2023-04-14

银行放款时间：2023-04-25

过户时间：2023-04-27

领到房产证时间：2023-05-05

业主全款到账时间：2023-05-05

交房时间：2023-05-07

首付：将钱存入资金监管账户。

首付时间：

买卖合同：面签当天。

网签合同：签订资金监管协议30天内。

资金监管合同：资金监管协议90天内。

面签当日是可以抵押没有解完的，没有解完就要首付。

中介不会教你如何签合同，只想让你签完，不要和业主有争论。

直系亲属：没有，可以12358价格举报，问下是不是强制收费。

合同低于2.85%出不来，贝壳规定，哪条规定，谁制定的，书面在哪里。致电贝壳服务监督电话：10106188

先签居间服务合同，在签买卖合同。先谈中介费，贷款，在谈买卖合同。不要到了最后一步，被别人牵着鼻子走。这一步往往买家会退让。

谈价格技巧。

小红书和实际操作以及学会威胁别人。

可谈的几个点

选个好中介多做对比，可以不要中介

贷款服务费：自愿选择实际上是强制消费

中介费

个税

合同最重要的是流程以及时间节点以及违约责任

开发程序去梳理下来可视化

举报贝壳平台贷款服务费费率最低不让写不让出合同贝壳起到什么作用了。

买房不出个税由卖房去再去谈价格去谈判空间国家法律是空文

抓住一切谈判空间去谈。争取利益。

钱的地方可以谈定金首付中介费解抵押税费贷款服务费签证费。整个流程也是钱流转过程。80块谁出？

心理价位不要告诉别人。

别人的话写在合同里面不要担心麻烦比如说家具家电问题说了什么都要写进去不要不写一个空调都谈不下来

买卖流程

底线2个点。

心里底价永远不要说。

业主生气了不签约了？？？中介话术太多了。因为这个谁给陪？不配就闭嘴。

和业主聊什么？小区了解细节啊环境啊等等

1 成交价 2 税费 3 中介费 4 贷款服务费，影响你付出的就这四个点了。

中介核心问题：多接触几个，把核心问题抛出去，看看他的态度。